(공동주택관리 감사 사례) 1. 장기수선충당금의 사용 오류

지자체는 매년 공동주택에 대하여 감사를 진행하며 가장 많은 지적이 발생하는 사항이 장기수선충당금의 사용에 대한  내용이다. 장기수선충당금의 사용에 대한 지적사항은 크게 두 가지 유형이 있다.

  지적 유형 1. 장기수선충당금은 장기수선계획에 따라 사용해야 하며, 그 밖의 용도로 사용해서는 안된다.

  지적 유형 2. 장기수선계획에 포함된 내용은 장기수선충당금을 사용해야 하며, 관리비 등으로 집행해서는 안된다.

 

제29조(장기수선계획) 
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체 또는 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 공동주택의 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립하여 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 신청할 때에 사용검사권자에게 제출하고, 사용검사권자는 이를 그 공동주택의 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수 있다.
    1. 300세대 이상의 공동주택
    2. 승강기가 설치된 공동주택
    3. 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택
    4. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물
② 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하고, 필요한 경우 이를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 조정하여야 하며, 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하여야 한다. 이 경우 입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관하여야 한다.
③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.
④ 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 해당 공동주택의 관리사무소장으로 하여금 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있다.

제30조(장기수선충당금의 적립)
① 관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.
② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
    1. 제45조에 따른 조정등의 비용
    2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
    3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용
③ 제1항에 따른 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.
④ 장기수선충당금의 요율ㆍ산정방법ㆍ적립방법 및 사용절차와 사후관리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

시행령 제9조(장기수선충당금의 적립) 
법 제30조 제3항에 따른 공동주택 주요 시설의 범위, 교체ㆍ보수의 시기 및 방법 등은 별표 1 에 따른다.

제90조(부정행위 금지 등) 
③ 입주자대표회의 및 관리주체는 관리비ㆍ사용료와 장기수선충당금을 이 법에 따른 용도 외의 목적으로 사용하여서는 아니 된다.

 

아래의 지적사례는 해당 행위 자체가 위법한 것이기 때문에, 

항목별 금액이 작다고 해서 중요하지 않은 것은 아니며,

지자체 감사에서 지적받을 수 밖에 없다.

 

(지적 유형1) 

장기수선계획서에 포함되지 않은 온수계량기를 구입하면서, 장기수선충당금을 사용한 오류사례

장기수선계획서에 포함되지 않은 에어컨 공사비를 집행하면서, 장기수선충당금을 사용한 오류사례

장기수선계획서에 포함되지 않은 하수관 청소비를 집행하면서, 장기수선충당금을 사용한 오류사례

장기수선계획서에 포함되지 않은 소화기를 구입하면서, 장기수선충당금을 사용한 오류사례

 

(지적 유형2) 

장기수선계획서에 포함된 화재감지기설비를 구입하면서, 관리비로 집행한 오류사례.

장기수선계획서에 포함된 엘레베이터 CCTV를 구입하면서, 관리비로 집행한 오류사례.

장기수선계획서에 포함된 배수펌프를 구입하면서, 관리비로 집행한 오류사례.

장기수선계획서에 포함된 놀이터 놀이기구를 구입하면서, 관리비로 집행한 오류사례.

장기수선계획서에 포함된 정화조 배수관을 구입하면서, 관리비로 집행한 오류사례.

 

 

공동주택 관리소장, 입주자대표회의 입장에서는

집행 항목별 구분이 명확하지도 않고, 내용도 비슷비슷해 보이고, 금액도 얼마 안되는 데,

위와 같은 감사 지적사항으로, 과태료까지(1천만원) 부과되면 

정말 아찔하지 않을 수 없을 것입니다.

 

위와 같은 감사 지적을 받지 않기 위한 유일한 방법은 장기수선계획서의 관리입니다.

1. 담당자 1명은 장기수선계획서를 달달 외우고 있을 정도여야 합니다.

2. 담당자는 아파트에서 수선비 등을 집행할 때, 반드시 장기수선계획서와 대사해야 합니다.

3. 외부 전문 컨설팅 업체와 지속적으로 점검하는 방법도 좋습니다.

 

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