(공동주택관리법) 입주자대표회의 1편. 구성, 결격사유, 임기

 

[주요내용요약]

1. 입주자대표회의 = 동별대표자 4명 이상으로 구성

2. 서류제출마감일 기준 판단

3. 결격사유

<기본>

  - 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
  - 파산자로서 복권되지 아니한 사람
  - 이 법 위반 실형 선고 - 집행 종료 후 2년
  - 집행유예선고 - 유예기간 중
  - 이 법 위반 벌금형 선고 - 2년

 

<독립성>

  - 선거관리위원회 위원

  - 관리주체의 소속 임직원, 용역 공급 사업자

  - 공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속

  - 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납

 

<동별 대표자>
  - 동별 대표자 사퇴한 날부터 1년

  - 동별 대표자 해임된 날부터 2년
  - 동별 대표자 임기 중 퇴임한 사람으로 남은 임기 중에 있는 사람

 

4. 동별대표자 임기 2년, 중임 가능

5. 입주자대표회의 임원 구성: 회장1/감사2/이사1

6. 입주자대표회의 회의록 작성, 300세대 이상 공개

7. 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결

 

 

이하 법률 규정

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제14조(입주자대표회의의 구성 등)

 

1. 입주자대표회의

① (입주자대표회의의 구성) 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

 

② (선구성 재구성) 하나의 공동주택단지를 여러 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우(임대주택은 분양전환된 경우를 말한다) 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

 

2. 동별대표자

③ (동별대표자의 자격요건 및 선출) 동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일(이하 이 조에서 “서류 제출 마감일”이라 한다)을 기준으로 다음 각 호의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말한다) 중에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 선거구 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출한다. 다만, 입주자인 동별 대표자 후보자가 없는 선거구에서는 다음 각 호 및 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 사용자도 동별 대표자로 선출될 수 있다.

    1. 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 대통령령으로 정하는 기간 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외한다)

    2. 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

 

④ (동별대표자 결격사유) 서류 제출 마감일을 기준으로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실한다.

 

<공동주택관리법>
1. 미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
2. 파산자로서 복권되지 아니한 사람
3. 이 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함한다) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람
4. 금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사람

<시행령>
1. 법 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 벌금형을 선고받은 후 2년이 지나지 않은 사람
2. 법 제15조제1항에 따른 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함한다)
3. 공동주택의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
4. 해당 공동주택 관리주체의 소속 임직원과 해당 공동주택 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단한다.
5. 해당 공동주택의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말한다)이 지나지 아니하거나 해임된 날부터 2년이 지나지 아니한 사람
6. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
7. 동별 대표자로서 임기 중에 제6호에 해당하여 법 제14조제5항에 따라 퇴임한 사람으로서 그 남은 임기(남은 임기가 1년을 초과하는 경우에는 1년을 말한다) 중에 있는 사람

 

⑤ (동별대표자 당연 퇴임) 동별 대표자가 임기 중에 제3항에 따른 자격요건을 충족하지 아니하게 된 경우나 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우에는 당연히 퇴임한다.

 

⑥ (입주자대표회의 임원) 입주자대표회의에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 회장, 감사 및 이사를 임원으로 둔다.

 

시행령 제12조(입주자대표회의 임원의 선출 등)
  - 구성: 회장 1명 / 감사 2명 이상 / 이사 1명 이상
  - 선출방법

(1) 회장 선출방법
  가. 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출
  나. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
  다. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
  라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
      1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우
      2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우

(2) 감사 선출방법
  가. 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출
  나. 후보자가 선출필요인원을 초과: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자 순으로 선출
  다. 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달하는 경우: 후보자별로 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
  라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
      1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함한다)
      2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우

(3) 이사 선출방법
  입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
  입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
  입주자대표회의는 공동체 생활의 활성화에 관한 업무를 담당하는 이사를 선임할 수 있다.

 

⑦ (동별대표자의 회장 제한) 제6항에도 불구하고 사용자인 동별 대표자는 회장이 될 수 없다. 다만, 입주자인 동별 대표자 중에서 회장 후보자가 없는 경우로서 선출 전에 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다. 

 

 

3. 입주자대표회의 회의록

⑧ (회의록 작성 및 보관) 입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하여야 한다.

 

⑨ (관리주체의 회의록 공개 방법) 300세대 이상인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 범위ㆍ방법 및 절차 등에 따라 회의록을 입주자등에게 공개하여야 하며, 300세대 미만인 공동주택의 관리주체는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회의록을 공개할 수 있다. 이 경우 관리주체는 입주자등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응하여야 한다.

 

 

4. 대통령령으로 정한 사항

⑩ (대통령령 위임 사항) 다음 사항은 대통령령으로 정한다.

  1. 동별 대표자의 임기나 그 제한에 관한 사항

  2. 동별 대표자 또는 입주자대표회의 임원의 선출이나 해임 방법 등 입주자대표회의의 구성 및 운영에 필요한 사항

  3. 입주자대표회의의 의결 방법

 

제13조(동별 대표자의 임기 등)
① (임기) 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 한다. 다만, 보궐선거 또는 재선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
    1. 모든 동별 대표자의 임기가 동시에 시작하는 경우: 2년
    2. 그 밖의 경우: 전임자 임기(재선거의 경우 재선거 전에 실시한 선거에서 선출된 동별 대표자의 임기를 말한다)의 남은 기간

② (1회 중임 원칙) 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있다. 이 경우 보궐선거 또는 재선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않는다.

③ (2회 중임 예외) 제11조제1항 및 이 조 제2항에도 불구하고 2회의 선출공고(직전 선출공고일부터 2개월 이내에 공고하는 경우만 2회로 계산한다)에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없거나 선출된 사람이 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 2개월 이내에 선출공고를 하는 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 해당 선거구 입주자등의 과반수의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 않은 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.

④ (해임) 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 해임한다.
    1. 동별 대표자: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임
    2. 입주자대표회의의 임원: 다음 각 목의 구분에 따른 방법으로 해임
        가. 회장 및 감사: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임. 다만, 제12조제2항제1호라목2) 및 같은 항 제2호라목2)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사는 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임한다.
        나. 이사: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

 

⑪ (입주자대표회의의 의결사항) 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며, 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다.

 

제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) 
① (의결방법) 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

② (의결사항) 법 제14조제11항에 따른 입주자대표회의의 의결사항은 다음 각 호와 같다.
    1. 관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함한다. 이하 같다)
    2. 관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정ㆍ개정 및 폐지
    3. 공동주택 관리방법의 제안
    4. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함한다)
    5. 공용시설물 이용료 부과기준의 결정
    6. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
    7. 제23조제1항부터 제5항까지에 따른 관리비 등의 결산의 승인
    8. 단지 안의 전기ㆍ도로ㆍ상하수도ㆍ주차장ㆍ가스설비ㆍ냉난방설비 및 승강기 등의 유지ㆍ운영 기준
    9. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
    10. 장기수선계획에 따른 공동주택 공용부분의 보수ㆍ교체 및 개량
    11. 법 제35조제1항에 따른 공동주택 공용부분의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
    12. 제39조제5항 및 제6항에 따른 공동주택 공용부분의 담보책임 종료 확인
    13. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호에 따른 주민공동시설(이하 “주민공동시설”이라 하며, 이 조, 제19조, 제23조, 제25조, 제29조 및 제29조의2에서는 제29조의3제1항 각 호의 시설은 제외한다) 위탁 운영의 제안
    13의2. 제29조의2에 따른 인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
    14. 장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우로 한정한다)
    15. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
    16. 공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
    17. 그 밖에 공동주택의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항

③ (의결사항 예외) 제1항 및 제2항에도 불구하고 입주자대표회의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 법 제14조제12항에 따라 제2항제12호에 관한 사항은 의결사항에서 제외하고, 같은 항 제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항은 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받아 그 동의 내용대로 의결한다. 

④ (회장의 소집, 이사 직무대행) 입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하며, 회장이 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행한다.
    1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때
    2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때
    3. 전체 입주자의 10분의 1 이상이 요청하는 때(제2항제14호 중 장기수선계획의 수립 또는 조정에 관한 사항만 해당한다)

⑤ (외부인 방해 금지) 입주자대표회의는 제2항 각 호의 사항을 의결할 때에는 입주자등이 아닌 자로서 해당 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해해서는 안 된다.

⑥ (입주자대표회의의 주택관리업자에 대한 부당 간섭 금지) 입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사ㆍ노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 아니 된다. 

 

⑫ (임의규정) 제10항 및 제11항에도 불구하고 입주자대표회의의 구성원 중 사용자인 동별 대표자가 과반수인 경우에는 대통령령으로 그 의결방법 및 의결사항을 달리 정할 수 있다.

 

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