(공동주택관리법) 입주자대표회의 3편. 입주자대표회의 과반수 규정

공동주택 관리법령 상, 입주자등 또는 입주자대표회의 과반수의 찬성이 필요한 규정에 대해 정리하였다.

11가지 규정에 과반수 내용이 포함되어 있다.

 

1. 공동주택 관리방법의 결정

제5조(공동주택의 관리방법) 
① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.
② 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

시행령 제3조(관리방법의 결정 방법)
법 제5조제2항에 따른 공동주택 관리방법의 결정 또는 변경은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 한다.
1. 입주자대표회의의 의결로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성
2. 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 서면으로 제안하고 전체 입주자등의 과반수가 찬성

 

2. 위탁관리 결정 과정

제7조(위탁관리) ① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.
1의2. 다음 각 목의 구분(경쟁입찰, 수의계약) 에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것

 

3. 공동관리의 결정

제8조(공동관리와 구분관리) 
① 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다.
② 제1항에 따른 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다.

 

4. 관리의 이관

제11조(관리의 이관) 
① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.

동의 규정은 아니지만, 과반수 문구가 나와 참고로 포함하였다.

아파트 완공 이후에는 사업주체가 직접 관리해야 하지만

입주자의 과반수가 입주한 이후에는 입주자에게 관리권한을 이전한다. 

 

5. 입주자대표회의의 구성 관련

제14조(입주자대표회의의 구성 등) 
① 입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 “동별 대표자”라 한다)로 구성한다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있다.

② 하나의 공동주택단지를 여러 개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우 먼저 입주한 공구의 입주자등은 제1항에 따라 입주자대표회의를 구성할 수 있다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

⑦ 제6항에도 불구하고 사용자인 동별 대표자는 회장이 될 수 없다. 다만, 입주자인 동별 대표자 중에서 회장 후보자가 없는 경우로서 선출 전에 전체 입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

6. 장기수선계획의 조정

제29조(장기수선계획) 
③ 입주자대표회의와 관리주체는 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에 장기수선계획을 조정할 수 있다.

입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토하는 것이 원칙이지만,

입주자 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 지나기전에 조정할 수 있다.

 

7. 장기수선충당금의 정립

제30조(장기수선충당금의 적립) 
② 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따른다. 다만, 해당 공동주택의 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음 각 호의 용도로 사용할 수 있다.
  1. 제45조에 따른 조정등의 비용(하자분쟁조정)
  2. 제48조에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용
  3. 제1호 또는 제2호의 비용을 청구하는 데 드는 비용

 

8. 동별 대표자의 선출

시행령 제11조(동별 대표자의 선출)
① 법 제14조 제3항에 따라 동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출하되 그 선출방법은 다음 각 호의 구분에 따른다.
  1. 후보자가 2명 이상인 경우: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
  2. 후보자가 1명인 경우: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출

 

9. 입주자대표회의 임원의 선출

제12조(입주자대표회의 임원의 선출 등)
① 법 제14조제6항에 따라 입주자대표회의에는 다음 각 호의 임원을 두어야 한다. 
1. 회장 1명
2. 감사 2명 이상
3. 이사 1명 이상

② 법 제14조제10항에 따라 제1항의 임원은 동별 대표자 중에서 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 선출한다.

1. 회장 선출방법
가. 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출
나. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
다. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
    1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우
    2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우

2. 감사 선출방법
가. 입주자등의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출
나. 후보자가 선출필요인원을 초과: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자 순으로 선출
다. 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달: 후보자별로 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
라. 다음의 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출
    1) 후보자가 없거나 가목부터 다목까지의 규정에 따라 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함한다)
    2) 가목부터 다목까지의 규정에도 불구하고 500세대 미만의 공동주택 단지에서 관리규약으로 정하는 경우

3. 이사 선출방법
입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출하며, 입주자대표회의 구성원 과반수 찬성으로 선출할 수 없는 경우로서 최다득표자가 2인 이상인 경우에는 추첨으로 선출

 

10. 동별대표자의 임기

제13조(동별 대표자의 임기 등) 
① 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자의 임기는 2년으로 한다. 다만, 보궐선거 또는 재선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 다음 각 호의 구분에 따른다.
  1. 모든 동별 대표자의 임기가 동시에 시작하는 경우: 2년
  2. 그 밖의 경우: 전임자 임기의 남은 기간

② 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있다. 이 경우 보궐선거 또는 재선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않는다.

③ 제11조제1항 및 이 조 제2항에도 불구하고 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없거나 선출된 사람이 없는 선거구에서 직전 선출공고일부터 2개월 이내에 선출공고를 하는 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 해당 선거구 입주자등의 과반수의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 않은 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실한다.

④ 법 제14조제10항에 따라 동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음 각 호의 구분에 따른 방법으로 해임한다. 
  1. 동별 대표자: 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임
  2. 입주자대표회의의 임원: 다음 각 목의 구분에 따른 방법으로 해임
      가. 회장 및 감사: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임.
      나. 이사: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임

 

11. 입주자대표회의 의결방법

제14조(입주자대표회의의 의결방법 및 의결사항 등) 
① 법 제14조제10항에 따라 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

 

 

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