부동산 투자 금지 <No 1. 상가>

원수에게 추천하는 부동산, 인생파탄 부동산 시리즈 첫번째는 "상가"...

 

상가를 분양받고 인생 파탄까지 흘러간 분들의 공통적인 흐름은 다음과 같이 요약된다.

(분양 상담)
1. 비싼 분양가격이지만, 대략 20% 정도만 자비로 부담하면 된다는 말에 넘어감.
2. 나머지 80%는 대출받지만, 상가 가격이 올라가면 대출 원금 상환은 물론 차액까지 남길 수 있음.

(하지만...)
3. 상가는 공실, 보러오는 임차인도 없음
4. 엄청난 금액의 대출 이자
5. 끝없이 발생하는 관리비

(도시에 인구는 줄어들고, 상권에 사람은 돌아다니지도 않음)
6. 임대도 안되지만, 절대 팔릴 것 같지도 않음
7. 상가 시가하락으로 대출 원금 상환도 불가능
8. 경매처분 후 빈털털이

 

1. 상가의 분양 가격

신도시, 혁신도시, 수도권 상가들의 분양가격은 평당 1억을 넘나드는 어마어마한 금액.

8평짜리 작은 공간의 상가지만 8억이 넘는다.

분양 가격이 커질 수록, 최소한 받아야 하는 임대료 수익도 비례하여 커진다.

 

부동산 투자의 특성상, 공실, 수리비까지 고려해야 한다.

5%의 은행 이자율을 고려하면 임대료는 투자금의 8~10%는 받아야 한다.

즉, 8억짜리 부동산을 분양받으면, 연 6~8천만원의 임대료를 받아야 한다.

매월 5백만원 ~ 7백만원은 받아야 한다.

 

매월 5백만원 규모의 임차료를 지불하고도 살아남을 수 있는 자영업 업종이 있을까?

결국 상가 분양가격이 높아지면, 임차인을 구하는 것이 매우 힘들어진다.

 

 

2. 대출이자, 관리비

상가를 담보로 분양가격의 최소 30%에서 최대80%까지 대출을 받는다.

그 대출이자는 어마어마하다.

상가를 분양받은 건물주가 이자비용을 내기 위해 아르바이트 월급을 통째로 은행에 지불해야 한다.

여기에 월 100만원 전후의 관리비도 같이 내야 한다.

 

상황이 이렇기 때문에 울며겨자먹기로 대출이자의 절반정도의 임대료에도

임차인이 나타나면 계약을 맺을 수 밖에 없다.

임차인이 있어야 관리비 부담에서 벗어날 수 있기 때문이다.

 

 

3. 도시에 돌아다니는 사람이 없다.

코로나로 유동인구가 줄었다.

코로나가 끝나면 다시 유동인구가 늘어날 것으로 보았다.

그러나 오히려 유동인구가 더 줄었다고 주장하는 상인들이 있다.

 

원인1. 사람들이 굳이 돌아다지지 않아도 된다는 것을 코로나로 깨달았다.

원인2. 집에 혼자 있어도, 시간을 즐겁게 보낼 수 있다는 것을 깨달았다.

원인3. 기후변화로 여름과 겨울이 뚜렷해지고, 너무 덥거나 너무 춥다.

            → 걷지 않고, 자동차로 운전해서만 이동한다.

            → 자동차로 이동하기 쉬운 몇몇 편의시설로만 집중된다. (주차장을 갖춘 백화점, 마트)

원인4. 연애, 결혼, 출산을 안한다. → 밖에 돌아다닐 이유가 없다.

            (데이트도 안하고, 아이와 돌아다니지도 않고...)

 

 

4. 결론

유동인구가 줄어드니 상가의 필요성은 더욱 더 감소하는데,

상가 공급은 최근 가히 폭발적이었다.

 

수요-공급에 의해 상가의 가치는 감소하는데,

부동산 가격 폭등시기에, 사람들 눈이 멀어있었던 건 아닐까 한다.

 

상가의 분양 가격과는 별개로,

상가의 실질 가치를 재계산, 재검토해야한다.

 

최근 세종시에서 분양가 8억의 상가가 1억원대에 경매 낙찰되었다고 한다.

1억원의 상가에 5~6%의 요구수익률을 적용하면

대략 월세 50만원정도로 계산된다.

월세 50만원의 상가에서 수익을 낼 수 있는 자영업자가

우리나라에 얼마나 될지를 생각해보아야 한다.

 

 

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공인회계사, 공인중개사