부동산 투자 금지 <No 2. 지역주택조합>

원수에게 추천하는 부동산, 인생파탄 부동산 시리즈 두번째는 "지역주택조합"...

 

주택법은 주택조합을 크게 3가지로 구분하고 있다.

  1. 지역주택조합

  2. 직장주택조합

  3. 리모델링주택조합

 

주택법 상 지역주택조합이 공동주택을 건설해서 입주까지 하는 절차는 다음과 같다.

  1. 토지의 사용권원(80%), 소유권원(15%)을 확보하여 시장군수구청장의 인가를 받는다. 

  2. 인가를 받은 후에 여러가지 절차를 거쳐 지역주택조합을 설립한다.

  3. 조합원을 모집한다.(조합원 자격기준, 분담금, 사용/소유권원 현황, 탈퇴/환급 등에 대한 계약 체결)

  4. 조합임원을 구성한다.

  5. 조합업무대행자 및 시공사를 선정한다.

  6. 사업계획승인을 받는다.

  7. 토지의 95% 사용권원을 확보해야 나머지 토지에 대해 매도청구권을 행사할 수 있다.

  8. 주택의 건설, 감리 등을 진행한다.

 

지역주택조합에 가입하고 인생 파탄까지 흘러간 분들의 이야기는 아래와 같이 요약된다.

<내 집 마련의 꿈에 부풀어, 조합에 가입하다.>
1. 브랜드 아파트를 싼 값에 분양 받을 수 있다는 이야기에, 지역주택조합에 가입한다.
2. 평생 모은 돈에 대출까지 받아, 몇 억원의 분담금을 납부한다.
    (아이들 치킨 한 번 안사주고, 외식 한 번 안하고 평생 모은 돈)

<부실 사업>
3. 토지사용권원 확보하지 못하고 사업이 몇 년간 질질 끌림.
4. 사업이 진행되는 몇 년동안 조합장이 분담금을 다 써버림

<조합장의 부정행위>
5. 토지도 확보하지 않고, 분담금도 남아있지 않음.
6. 분담금 반환도 못받고, 조합원 탈퇴도 못함.
7. 조합장은 추가 분담금을 요구함.
8. 조합장이 중복 분양을 하기도 함. 

 

1. 토지의 사용권원, 소유권원 확보

지역주택조합이 성공하기 위해서는 사업대상 토지의 100%의 사용권원을 확보해야 한다.

토지를 확보하지 못하면 착공조차 할 수 없다.

 

하지만 대한민국에서 100% 사용권원을 확보하는 것은 매우 어려운 일이다.

여기서 평생 살아온 원주민, 자기는 이 집에서 눈을 감겠다고 한다.

알박기 하러 온 사람들, 조폭들은 몇 십배, 몇 백배의 땅 값을 부른다.

 

이 정도면 총, 칼을 든 군사 정부, 수조원 현금을 가진 글로벌 대기업이 아닌 한

그 누가 와도 사업을 성공하기는 어려울 것이다.

 

 

2. 조합장의 부정행위

조합장은 조합원들이 낸 부담금을 자기 돈처럼 물쓰듯 써버린다.

업무대행비, 광고비, 관리비 등으로 수십억을 집행하지만,

땅 소유권원 확보는 전혀 진행되고 있지 않다.

대행사로부터 얼마나 뒷 돈을 받았는지, 어떤 비리를 저지르는지 알 수 도 없다.

 

 

3. 조합원의 인생파탄

분담금을 돌려받고 조합 탈퇴를 하고 싶지만,

이미 써버린 분담금을 돌려받을 방법이 없다.

 

조합장은 추가 분담금을 요구하고, 

만약 분담금을 납부하지 않으면

기존 분담금도 돌려주지 않고, 향후 조합원의 권리도 사라진다고 하는데,

 

밑빠진 독에 물을 부을지,

아니면 여기서 발을 빼야 할지 판단이 안된다.

 

이정도면 내 돈을 걸고 사기꾼이 벌이는 도박판에 들어간 것이다.

 

 

4. 지역주택조합의 기대 이익

예를 들어, 59제곱미터 아파트를 평당 3천만원에 분양받는다면 6억원의 비용이 발생할 것이다.

지역주택조합은 훨씬 적은 비용으로 분양 받는 것이 장점이며 4억원이라고 가정하자.

그리고 우리나라에서 지역주택조합의 성공률은 대략 20%정도라고 한다.

	조합 성공시 이익(20%)	조합 실패시 이익	기대 이익
지역주택조합 이익	6억원의 아파트를 4억원에 샀기 때문에 2억원 이익.	4억원을 지불하였고 전액 손실.
기대이익	2억원 x 20%	-4억원 x 80%	-2억8천만원

지역주택조합에 4억원의 분담금을 지불하는 것의 기대 이익은 마이너스 2억8천만원으로 계산된다.

재무관리 이론 상 절대절대절대 투자해서는 안되는 투자안이다.

 

 

5. 결론

나는 펀드 투자를 하지 않는다.

내 돈을 펀드매니저가 최선을 다해 운용할 것이라고 생각하지 않기 때문이다.

심지어 마이너스 수익률의 펀드가 수두룩 하다.

 

차라리 내가 주식투자를 하면, 수익률은 어떨지 몰라도

내 책임 하에 투자를 하면,

마이너스 펀드에 가입했을 때의 찝찝한 마음은 없을 것이기 때문이다.

 

누군가 내 돈을 열심히 운용해서 나에게 돌려주는 일 따위는 발생하지 않는다.

특히 우리나라에서는...

 

지역주택조합의 조합장이 어떤 사람인지 전혀 모른다.

펀드매니저는 그래도 최소한의 지침이나 시스템에 의해 걸러지지만,

조합장에게는 최소한의 거름망조차 없다. 

 

그런 조합장에게 내가 평생 번 수억원을 맡기는 일 따위는 하지 않는 것이 맞다고 생각한다.