객관식 민법 제186조 부동산물권변동의 효력(등기 총정리)

 

 

 

제186조(부동산물권변동의 효력) 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

1. 공시의 원칙과 공신의 원칙

<공시의 원칙: 동산, 부동산 인정하고 있음>

- 미등기 건물의 양수인은 소유권에 준하는 관습법 상의 물권을 취득한다. (x)

- 미등기 무허가건물의 양수인은 그 소유권이전등기를 경료하지 않더라도 그 건물에 관하여 소유권이 준하는 관습법상의 물권을 가진다. (x)

 

<공신의 원칙: 부동산에는 인정하지 않음>

- 등기에 공신의 원칙이 인정된다. (x)

 

 

2. 등기청구권

<등기청구권의 성질(매매): 채권적 청구권>

- 매매계약에 기한 매수인의 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.

- 매매계약에 의한 매수인의 등기청구권은 채권적 청구권으로서 10년의 소멸시효에 걸린다.

- 부동산 매수인이 매도인에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 물권적 청구권이다. (x)

- 매매계약으로 인한 매수인의 등기청구권을 매수인으로부터 양도받은 양수인은 매도인이 그 양도에 대하여 동의나 승낙이 없으면 특별한 사정이 없는 한 매도인에 대하여 채권양도를 원인으로 이전등기를 청구할 수 없다.

 

<등기청구권의 성질(매매): 소멸시효에 걸리지 않음>

- 부동산 매수인이 그 목적물을 인도받아 이를 사용수익하고 있는 이상, 그 매수인의 등기청구권은 시효로 소멸하지 않는다.

- 부동산을 매수하여 인도받아 사용, 수익하는 자의 매도인에 대한 소유권이전등기청구권은 소멸시효에 걸린다. (x)

 

<등기청구권의 성질(점유취득시효 완성): 채권적 청구권>

- 점유취득시효 완성자의 소유자에 대한 소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이다.

- 점유취득시효의 완성으로 점유자가 소유자에 대해 갖는 소유권이전등기청구권은 통상의 채권양도 법리에 따라 양도될 수 있다.

- 부동산에 대한 점유취득시효 완성을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권은 물권적청구권이다. (x)

 

<부동산임차권: 채권적 청구권>

- 민법 제621조에 의한 임차인의 임대인에 대한 임차권설정등기청구권은 채권적 청구권이다.

 

<등기청구권과 등기신청권의 비교>

- 등기청구권과 등기신청권은 동일한 내용의 권리이다. (x)

- 등기청구권이란 등기권리자와 등기의무자가 함께 국가에 등기를 신청하는 공법상의 권리이다. (x)

 

 

3. 등기의 효력

<추정력의 의의>

- 민법에서는 등기의 추정력에 관한 규정을 두고 있지 않다.

 

<추정력의 범위: 적법한 절차>

- 소유권이전등기는 등기원인과 절차가 적법하게 마쳐진 것으로 추정된다.

- 소유권이전등기가 된 경우 특별한 사정이 없는 한 이전등기에 필요한 적법한 절차를 거친 것으로 추정된다.

- 증여를 원인으로 미성년자에게서 친권자 앞으로 소유권이전등기가 경료된 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 이전등기에 관하여 필요한 절차를 적법하게 거친 것으로 추정된다.

- 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기가 경료된 경우, 등기 기재와 같이 매매에 의하여 등기명의인이 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

- 지분이전등기가 경료된 경우, 그 등기는 적법하게 된 것으로서 진실한 권리상태를 공시하는 것이라고 추정된다.

- 매매를 원인으로 하여 갑에서 을 앞으로 마쳐진 소유권이전등기에 대해 갑이 매매의 부존재를 이유로 그 말소를 청구하는 경우 을은 등기의 추정력을 주장할 수 없다. (x)

- 대리에 의한 매매계약을 원인으로 소유권이전등기가 이루어진 경우, 대리권 존재는 추정된다.

- 근저당권등기가 행해지면 피담보채권뿐만 아니라 그 피담보채권을 성립시키는 기본계약의 존재도 추정된다. (x)

(해설) 저당권설정등기가 행해지면 저당권의 존재뿐만 아니라 피담보채권의 존재까지 추정되지만, 기본계약의 존재는 추정되지 않는다.

 

<추정력의 복멸: 부적법의 증명>

- 소유권이전등기의 원인으로 주장된 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명된 경우, 그 등기의 적법 추정은 깨어진다.

- 소유권이전등기의 원인으로 주장된 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명된 경우, 그 등기의 적법추정은 복멸되는 것이고 계속 다른 적법한 등기원인이 있을 것으로 추정할 수는 없다.

- 소유권이전등기의 원인으로 추정된 계약서가 진정하지 않은 것으로 증명되어도 그 등기의 적법추정은 복멸되지 않는다. (x)

- 등기절차가 적법하게 진행되지 아니한 것으로 볼 만한 의심스러운 사정이 증명된 경우에는 등기의 추정력이 깨어진다.

- 등기부상 등기명의자의 공유 지분의 분자 합계가 분모를 초과하는 경우 추정력이 깨어진다.

 

<추정력의 복멸: 허무인, 사망자>

- 허무인으로부터 이어받은 소유권이전등기의 경우 그 등기명의자의 소유권은 추정된다. (x)

- 등기명의자가 허무인으로부터 소유권이전등기를 이어받았다는 사실만으로는 그 등기명의자가 적법한 권리자라는 추정은 깨뜨려지지 않는다. (x)

- 사망자 명의로 신청하여 이루어진 이전등기에는 특별한 사정이 없는 한 추정력이 인정되지 않는다.

- 종중재산에 대한 유효한 명의신탁의 경우, 등기의 추정력에도 불구하고 신탁자는 수탁자에 대하여 명의신탁에 의한 등기임을 주장할 수 있다.

- 전 소유자의 사망 이후에 부동산소유권이전등기 등에 관한 특별조치법에 의한 소유권이전등기가 경료되면 그 등기의 추정력은 깨진다. (x)

(판례) 구 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의한 등기는 공부상 소유명의인으로부터 직접 양수한 경우뿐만 아니라 상속인이나 제3자를 거쳐 양수한 경우에도 허용되는 것이므로 그 보증서상의 매수 일자가 매도명의인의 사망 일자 이후로 되어 있다고 하여 그 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니다.

 

<추정력의 범위: 물권변동 당사자>

- 소유권이전등기가 마쳐지면 그 등기명의자는 제3자는 물론이고 전 소유자에 대해서도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

- 부동산에 관하여 소유권이전등기가 경료되어 있는 경우, 등기명의자는 그 전의 소유자에 대하여도 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정된다.

- 등기명의자는 그 전 소유자에 대하여는 적법한 등기원인에 의하여 소유권을 취득한 것이라는 등기의 추정력을 주장할 수 없다. (x)

- 부동산의 등기명의자는 자신의 소유권이전등기가 유래한 전 소유자에 대하여 등기의 추정력을 주장할 수 없다. (x)

- 소유권이전등기를 마친 등기명의인은 제3자에 대하여 적법한 등기원인으로 소유권을 취득한 것으로 추정되지만 그 전 소유자에 대하여는 그렇지 않다. (x)

- 건물 소유권보존등기 명의자가 전 소유자로부터 그 건물을 양수하였다고 주장하는 경우, 전 소유자가 양도사실을 부인하더라도 그 보존등기의 추정력은 깨어지지 않는다. (x)

- 등기부상 물권변동의 당사자 사이에는 등기추정력이 원용될 수 없다. (x)

 

<추정력의 효과: 입증책임>

- 소유권에 관한 등기에는 권리의 추정력이 있으므로 이를 다투는 측에서 그 무효사유를 주장 증명하여야 한다.

 

<추정력의 효과: 등기부와 다른 주장>

- 권리취득의 원인을 등기부에 기재된 취득원인과 달리 주장하는 경우 그 주장만으로는 등기의 추정력이 깨어지지 않는다.

- 등기명의자가 등기부와 다른 등기원인을 주장하였으나 그 주장 사실이 인정되지 않은 것만으로는 등기의 추정력이 깨어지는 것은 아니다.

- 등기명의인이 등기원인행위의 모습이나 과정을 다소 다르게 주장한다고 하여 이로써 추정력이 깨어지는 것은 아니다.

- 등기원인 사실에 대한 입증이 부족하다는 이유로 그 등기를 무효라고 단정할 수 없다.

 

<추정력의 효과: 무과실 추정>

- 등기부 상 명의자를 소유자로 믿고 그 부동산을 매수하여 점유하는 자는 특별한 사정이 없는 한 과실 없는 점유자이다.

 

<추정력의 효과: 소유권보존등기의 추정력>

- 신축건물의 보존등기 명의자는 적법한 소유자로 추정될 수 없다. (x)

- 건물 소유권보존등기의 명의자가 이를 신축한 것이 아니더라도 그 등기의 권리추정력은 인정된다. (x)

- 신축된 건물의 소유권보존등기 명의자는 실제로 그 건물을 신축한 자가 아니더라도 적법한 권리자로 추정된다. (x)

 

 

4. 등기의 유효 요건

<등기의 유효 요건: 효력 발생 요건>

- 등기는 물권의 존속요건이 아니므로 등기가 원인 없이 말소되더라도 그 권리는 소멸하지 않는다.

- 등기는 물권의 효력존속요건이다. (x)

- 등기는 물권의 존속요건이므로 등기가 불법 말소되면 물권은 소멸한다. (x)

 

<등기의 유효 요건: 등기의 불법 말소>

- 물권에 관한 등기가 원인 없이 말소된 경우에 그 물권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다.

- 소유권에 관한 등기가 적법한 원인 없이 말소되더라도 원칙적으로 그 소유권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않는다.

- 등기가 원인 없이 말소된 경우 그 회복등기가 마쳐지기 전이라도 말소된 등기의 명의인은 적법한 권리자로 추정된다.

- 소유자로부터 토지를 적법하게 매수한 매수인의 소유권이전등기가 위조된 서류에 의하여 경료되었더라도 그 등기는 유효하다.

- 소유권이전등기가 불법 말소된 경우, 말소된 등기의 최종명의인은 그 회복등기가 경료되기 전이라도 적법한 권리자로 추정된다.

- 가등기가 그 등기명의인의 의사에 기하지 아니하고 위조된 서류에 의하여 부적법하게 말소된 사실이 인정되는 경우, 그 가등기는 여전히 적법하게 이루어진 것으로 추정된다.

- 원인 없이 부적법 말소된 등기에는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않는다.

- 저당권설정등기가 원인 없이 말소된 때에는 그 부동산이 경매되어 매수인이 매각대금을 납부하면 원인 없이 말소된 저당권은 소멸한다.

- 등기가 원인 없이 말소된 경우, 그 회복등기가 마쳐지기 전이라면 말소된 등기의 등기명의인은 적법한 권리자로 추정되지 않는다. (x)

- 지상권 설정등기가 불법 말소된 경우 그 지상권은 소멸한다. (x)

 

<등기의 유효 요건: 등기의 기재 오류>

- 증여로 취득한 부동산의 등기원인을 매매로 기재하였더라도 소유권이전등기는 유효하다.

- 증여로 취득한 부동산의 등기원인을 매매로 기재하였다면 그 등기는 무효등기이다. (x)

- 멸실회복등기에 있어 전 등기의 접수년월일 등이 각 불명이라고 기재되었다면 특별한 사정이 없는 한 등기공무원에 의하여 적법하게 수리되고 처리된 것이라고 추정되지 않는다. (x)

 

<등기의 유효 요건: 소유권보존등기의 중복>

- 중복된 소유권보존등기의 등기명의인이 동일인이 아닌 경우 선등기가 원인무효가 아닌 한 후등기는 무효이다.

- 동일인 명의로 보존등기가 중복된 경우 후등기가 무효이다.

- 명의자를 달리하는 중복보존등기가 부동산을 표상함에 부족함이 없는 경우 선행등기가 원인무효가 아닌 한 후행등기는 실체적 권리관계에 부합하더라도 무효이다.

 

 

5. 무효등기의 유용

<무효등기의 유용: 의의>

- 무효등기의 유용에 관한 합의 내지 추인은 묵시적으로도 이루어질 수 있다.

- 무효등기의 유용에 관한 합의는 묵시적으로 이루어질 수 없다. (x)

- 무효등기의 유용에 관한 추인은 언제나 명시적으로 이루어져야 한다. (x)

- 무효인 등기를 유용하기로 한 약정을 하더라도, 무효의 등기가 있은 때로 소급하여 유효한 등기로 전환될 수 없다.

 

<무효등기의 유용: 선의의 제3자가 없는 경우에 허용>

- 실질관계의 소멸로 무효로 된 등기의 유용은 그 등기를 유용하기로 하는 합의가 이루어지기 전에 등기상 이해관계가 있는 제3자가 생기지 않은 경우에는 허용된다.

- 유용할 수 있는 등기에는 가등기도 포함된다.

(판례) 부동산의 매매예약에 기하여 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기가 마쳐진 경우에 그 매매예약완결권이 소멸하였다면 그 가등기 또한 효력을 상실하여 말소되어야 할 것이나, 그 부동산의 소유자가 제3자와 사이에 새로운 매매예약을 체결하고 그에 기한 소유권이전등기청구권의 보전을 위하여 이미 효력이 상실된 가등기를 유용하기로 합의하고 실제로 그 가등기 이전의 부기등기를 마쳤다면, 그 가등기 이전의 부기등기를 마친 제3자로서는 언제든지 부동산의 소유자에 대하여 위 가등기 유용의 합의를 주장하여 가등기의 말소청구에 대항할 수 있고, 다만 그 가등기 이전의 부기등기 전에 등기부상 이해관계를 가지게 된 자에 대하여는 위 가등기 유용의 합의 사실을 들어 그 가등기의 유효를 주장할 수는 없다.

 

<무효등기의 유용: 멸실된 건물 등기의 유용 불가능>

- 멸실된 건물의 소유권 등기는 그 대지에 신축한 건물의 등기로 유용할 수 없다.

- 멸실된 건물의 보존등기를 그 대지 위에 신축한 건물의 보존등기로 유용할 수 있다. (x)

- 종전 건물의 등기를 신축건물의 등기로 유용하지 못한다.

- 기존 건물 멸실 후 건물이 신축된 경우에 기존 건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서의 효력을 가진다. (x)

- 등기되어 있는 3층 건물이 멸실되자 5층 건물을 신축하였으나 종전 등기를 그대로 사용하는 경우 이 등기는 무효이다.

- 기존 건물 멸실 후 건물이 신축된 경우, 기존 건물에 대한 등기는 신축건물에 대한 등기로서 효력이 없다.

 

 

6. 중간생략등기

<중간생략등기의 효력>

- 적법한 원인 행위에 의해 중간생략등기가 마쳐진 경우 특별한 사정이 없는 한 그 등기는 유효하다.

- 중간생략등기가 당사자 사이에 적법한 등기원인에 기하여 이미 경료되었다면 중간생략등기의 합의가 없었음을 들어 그 등기의 말소를 구할 수는 없다.

- 이미 중간생략등기가 경료되었다면, 합의가 없었다는 이유만으로는 중간생략등기를 무효라고 할 수 없다.

- 중간생략등기의 사법상 효력이 모든 경우에 부정되는 것은 아니다.

- 당사자 사이에 중간생략등기에 관한 합의가 없다면 중간생략등기가 이루어져서 실체관계에 부합하더라도 그 등기는 무효이다. (x)

- 부동산을 등기하지 않고 순차적으로 매도하는 중간생략등기의 합의는 강행법규에 위반하여 무효이다. (x)

- 부동산등기특별조치법은 중간생략등기를 금지하고 있다.

 

<중간생략등기의 합의>

- 중간생략등기의 합의는 순차적 또는 묵시적으로 할 수 있다.

- 중간생략등기의 합의는 적법한 등기원인이 될 수 없다.

 

<중간생략등기: 최초매도인(갑)의 권리>

- 중간생략등기의 합의가 있더라도 최초매도인과 최종매수인 사이에 매매계약이 체결되었다고 볼 수 없다.

- 중간생략등기를 합의한 최초 매도인은 그와 거래한 매수인의 대금 미지급을 들어 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기의무의 이행을 거절할 수 있다.

- 증간생략등기 합의 후 갑과 을 사이에 대금인상약정을 체결하였다면, 매매대금지급 지체를 이유로 갑은 병에 대한 이전등기 의무 이행을 거절할 수 있다.

- 중간생략등기의 합의가 있다고 하여 최초매도인이 매매계약상 상대방에 대하여 가지는 대금청구권의 행사가 제한되는 것은 아니다.

- 중간생략등기의 합의 이후 중간자의 채무불이행이 있더라도 최초 매도인은 최종 매수인 명의로의 소유권이전등기 이행을 거절할 수 없다. (x)

- 갑, 을, 병 사이에 중간생략등기에 관한 합의가 있다면 갑의 을에 대한 소유권이전등기의무는 소멸한다. (x)

 

<중간생략등기: 중간매수인(을)의 권리>

- 매도인 갑, 중간매수인 을, 최후매수인 병이 갑으로부터 병으로 이전등기를 해주기로 전원 합의한 경우에도 을은 갑에 대한 등기청구권을 잃지 않는다.

- 중간생략등기에 관한 합의가 있더라도, 을의 갑에 대한 이전등기청구권은 소멸되지 않는다.

- 을의 갑에 대한 소유권이전등기청구권의 양도는 갑에 대한 통지만으로 대항력이 생긴다. (x)

 

<중간생략등기: 최종매수인(병)의 권리>

- 최종 매수인이 최초 매도인에게 직접 소유권이전등기청구권을 행사하기 위해서는 당사자 전원이 중간생략등기에 관한 합의를 하여야 한다.

- 중간생략등기에 관한 3자간 합의가 있다면, 병은 갑에 대하여 직접 자신의 명의로 이전등기를 청구할 수 있다.

- 매도인 갑, 중간매수인 을, 최후매수인 병 사이에 중간생략등기에 대한 전원의 합의가 없는 경우, 병은 갑에 대하여 직접 자기에게 이전등기를 청구할 수 없다.

- 매수한 토지를 인도받아 점유하고 있는 미등기 매수인으로부터 그 토지를 다시 매수한 자는 특별한 사정이 없는 한 최초 매도인에 대하여 직접 자신에게로의 소유권이전등기를 청구할 수 없다.

- 관계 당사자 전원의 의사합치가 없어도 중간자의 동의가 있다면 최종매수인은 최초매도인을 상대로 직접 중간생략등기를 청구할 수 있다. (x)

 

<중간생략등기: 토지거래허가구역>

- 토지거래허가구역 내의 토지에 대해 행하여진 중간생략등기는 무효이다.

- 토지거래허가구역 내 토지가 갑에서 을, 을에서 병으로 매도되고 중간생략등기의 합의가 있더라도 병이 자신과 갑을 매매 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 병 앞으로 경료된 소유권이전등기는 무효이다.

 

 

7. 가등기

<가등기의 의의>

- 정지조건부 청구권을 보전하기 위한 가등기도 허용된다.

- 소유권이전등기청구권이 정지조건부인 경우에도 가등기는 가능하다.

- 저당권설정등기청구권을 보전하기 위한 가등기는 인정되지 않는다. (x)

- 가등기는 물권적 청구권을 보전하기 위해서는 할 수 없다.

- 물권적 청구권을 보전하기 위하여 가등기를 할 수 있다. (x)

 

<가등기의 형식: 부기등기>

- 가등기상의 권리의 이전등기를 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 할 수 있다.

- 가등기된 권리의 이전등기는 가등기에 대한 부기등기의 형식으로 경료할 수 없다. (x)

- 가등기된 소유권이전등기청구권은 가등기에 대한 부기등기의 방법으로 타인에게 양도될 수 있다.

 

<가등기의 효력: 추정력>

- 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있어도 소유권이전등기를 청구할 어떤 법률관계가 있다고 추정되지 않는다.

- 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기가 있으면 소유권이전등기를 청구할 어떠한 법률관계가 있다고 추정된다. (x)

 

<가등기의 효력: 소급하지 않음>

- 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기에 기하여 본등기가 행해지면 물권변동의 효력은 본등기가 행해진 때 발생한다.

- 본등기의 순위는 가등기의 순위에 따르나 물권변동의 시기가 가등기를 경료한 때로 소급하지 않는다.

- 가등기에 기한 본등기가 경료되더라도 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기한 때로 소급하여 발생하는 것은 아니다.

- 청구권보전을 위한 가등기에 기하여 본등기가 되더라도 본등기에 의한 물권변동의 효력이 가등기 한 때로 소급하지 않는다.

 

<가등기의 효력: 순위보전적 효력>

- 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기에 기한 본등기를 청구하는 경우 가등기 후 소유자가 변경되더라도 가등기 당시의 등기명의인을 상대로 하여야 한다.

- 매수인 명의의 가등기가 이루어진 후에 매도인이 제3자 앞으로 소유권이전등기를 경료해 준 경우 매수인은 매도인을 상대로 본등기를 청구하여야 한다.

- 가등기권리자가 가등기에 기한 소유권이전의 본등기를 한 경우에는 등기공무원은 그 가등기 후에 한 제3자 명의의 소유권이전등기를 직권으로 말소하여야 한다.

- 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기에 기한 본등기가 경료되면 그 사이에 행해진 중간처분의 등기는 가등기에 의하여 순위가 보전된 권리와 양립할 수 없는 범위 내에서 무효로 된다.

- 가등기가 부적법하게 말소된 후 소유권이전등기를 마친 제3자는 가등기의 회복등기절차에서 승낙의무가 있다.

- 가등기 후에 등기명의인이 그의 채권자에게 저당권을 설정한 경우 가등기에 기하여 본등기를 마친 경우 가등기권자는 채권자에게 물상보증인의 지위를 가진다. (x)

- 부동산 강제경매절차에서 부동산이 매각된 경우 특단의 사정이 없으면 소유권이전등기청구권의 보전을 위한 가등기는 말소된다. (x)

 

<가등기의 혼동>

- 가등기에 기한 본등기청구권과 소유권이전등기청구권은 그 등기원인이 동일하더라도 서로 다른 청구권으로 보아야 한다.

- 가등기에 기한 본등기 절차에 의하지 않고 별도의 본등기를 경료받은 경우 제3자 명의로 중간처분의 등기가 있어도 가등기에 기한 본등기 절차의 이행을 구할 수 없다. (x)

- 가등기권자가 별도의 원인으로 소유권을 취득한 경우, 특별한 사정이 없으면 가등기로 보전된 소유권이전청구권은 소멸하지 않는다.

(해설) 소유권은 물권이고 소유권이전청구권은 채권으로, 물권과 채권은 혼동으로 소멸하지 않는다.

 

 

8. 등기 기타 사항

- 경정등기는 원시적으로 진실한 권리관계와 등기가 일부 어긋나는 경우 이를 바로잡는 등기이다.

- 등기명의인 표시변경등기는 권리변경을 가져오는 것은 아니다.

- 그 이유가 무엇이든 당사자가 자발적으로 말소등기한 경우 말소회복등기를 할 수 없다.

- 소유자만이 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기를 청구할 수 있다.

- 진정명의 회복을 위한 소유권이전등기청구의 상대방은 현재의 등기명의인이다.