(공동주택관리법) 9. 하자담보책임과 하자보수

 

 

<하자담보책임과 하자보수 주요내용 요약>

 

1. 하자담보책임기간
내력구조부별 하자담보책임기간: 10년
시설공사별 하자담보책임기간

기간	시설공사
2년	마감공사(미장, 도장, 도배, 타일, 가구, 가전, 주방)
3년	급수, 난방, 배수, 가스설비, 창호, 전기, 조경, 정보통신, 소방, 단열, 홈네트워크
5년	대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수

 

2. 사업주체는 담보책임기간 중 하자가 발생한 경우, 그 하자를 보수하여야 한다.

    (청구자: 입주자, 입주자대표회의, 관리주체, 관리단, 임차인 또는 임차인대표회의)

 

3. 사업주체는 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다

 

 

이하 법률 규정

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제36조(하자담보책임)

① (사업주체의 하자담보책임) 다음 각 호의 사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(제3호 및 제4호의 시공자는 수급인의 담보책임을 말한다)을 진다.

    1. 「주택법」 제2조제10호 각 목에 따른 자

    2. 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주

    3. 제35조제1항제2호에 따른 행위를 한 시공자

    4. 「주택법」 제66조에 따른 리모델링을 수행한 시공자

 

② (공공임대주택 임차인에 대한 하자담보책임) 제1항에도 불구하고 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따라 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 공동주택(이하 “공공임대주택”이라 한다)을 공급한 제1항제1호의 사업주체는 분양전환이 되기 전까지는 임차인에 대하여 하자보수에 대한 담보책임(제37조제2항에 따른 손해배상책임은 제외한다)을 진다.

 

③ (담보책임기간, 기산일) 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.

    1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날

    2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

 

공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간)

① (담보책임기간) 법 제36조제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다.
    1. 내력구조부별 하자에 대한 담보책임기간: 10년
    2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간

<별표4>

담보책임기간	시설공사
2년	마감공사(미장, 도장, 도배, 타일, 가구, 가전, 주방)
3년	급수, 난방, 배수, 가스설비, 창호, 전기, 조경, 정보통신, 소방, 단열, 홈네트워크
5년	대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수

② (주택인도증서, 인도일의 공개) 사업주체는 해당 공동주택의 전유부분을 입주자에게 인도한 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주택인도증서를 작성하여 관리주체에게 인계하여야 한다. 이 경우 관리주체는 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다.

③ 사업주체가 해당 공동주택의 전유부분을 법 제36조제2항에 따른 공공임대주택의 임차인에게 인도한 때에는 주택인도증서를 작성하여 분양전환하기 전까지 보관하여야 한다. 이 경우 사업주체는 주택인도증서를 작성한 날부터 30일 이내에 공동주택관리정보시스템에 전유부분의 인도일을 공개하여야 한다. 

④ 사업주체는 주택의 미분양(未分讓) 등으로 인하여 제10조제4항에 따른 인계ㆍ인수서에 같은 항 제5호에 따른 인도일의 현황이 누락된 세대가 있는 경우에는 주택의 인도일부터 15일 이내에 인도일의 현황을 관리주체에게 인계하여야 한다. 

 

④ 제1항의 하자(이하 “하자”라 한다)는 공사상 잘못으로 인하여 균열ㆍ침하(沈下)ㆍ파손ㆍ들뜸ㆍ누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상ㆍ기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말하며, 그 구체적인 범위는 대통령령으로 정한다.

 

 

제37조(하자보수 등)

① (사업주체의 하자보수의무) 사업주체는 담보책임기간에 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 제1호부터 제4호까지에 해당하는 자 또는 제5호에 해당하는 자의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다. 이 경우 하자보수의 절차 및 종료 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

    1. 입주자

    2. 입주자대표회의

    3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

    4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

    5. 공공임대주택의 임차인 또는 임차인대표회의(이하 “임차인등”이라 한다)

 

② (사업주체의 손해배상책임) 사업주체는 담보책임기간에 공동주택에 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 손해배상책임에 관하여는 「민법」 제667조를 준용한다.

 

③ 제1항에 따라 청구된 하자의 보수와 제2항에 따른 손해배상책임을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다.

 

④ (안전진단) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 담보책임기간에 공동주택의 구조안전에 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우에는 안전진단기관에 의뢰하여 안전진단을 할 수 있다. 이 경우 안전진단의 대상ㆍ절차 및 비용 부담에 관한 사항과 안전진단 실시기관의 범위 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

⑤ (시정명령) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 입주자대표회의등 및 임차인등이 하자보수를 청구한 사항에 대하여 사업주체가 정당한 사유 없이 따르지 아니할 때에는 시정을 명할 수 있다.

 

 

제38조(하자보수보증금의 예치 및 사용)

① (하자보수보증금의 예치 의무) 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수를 보장하기 위하여 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체ㆍ한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우에는 그러하지 아니하다.

 

② (하자보수보증금의 사용 및 신고) 입주자대표회의등은 제1항에 따른 하자보수보증금을 제39조에 따른 하자심사ㆍ분쟁조정위원회의 하자 여부 판정 등에 따른 하자보수비용 등 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 의무관리대상 공동주택의 경우에는 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다.

 

③ (예치 사실의 통보) 제1항에 따른 하자보수보증금을 예치받은 자(이하 “하자보수보증금의 보증서 발급기관”이라 한다)는 하자보수보증금을 의무관리대상 공동주택의 입주자대표회의에 지급한 날부터 30일 이내에 지급 내역을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 통보하여야 한다.

 

④ (사용 내역의 제공) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 하자보수보증금 사용내역과 제3항에 따른 하자보수보증금 지급 내역을 매년 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 제공하여야 한다. 

 

⑤ 하자보수보증금의 지급을 위하여 필요한 하자의 조사방법 및 기준, 하자 보수비용의 산정방법 등에 관하여는 제39조제4항에 따라 정하는 하자판정에 관한 기준을 준용할 수 있다.

 

⑥ 제1항부터 제3항까지에서 규정한 사항 외에 하자보수보증금의 예치금액ㆍ증서의 보관, 청구요건, 지급시기ㆍ기준 및 반환 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

 

제38조의2(하자보수청구 서류 등의 보관 등)

① 하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체(제2조제1항제10호가목부터 다목까지의 규정에 따른 관리주체를 말한다. 이하 이 조에서 같다)는 하자보수 이력, 담보책임기간 준수 여부 등의 확인에 필요한 것으로서 하자보수청구 서류 등 대통령령으로 정하는 서류를 대통령령으로 정하는 바에 따라 보관하여야 한다.

 

② 제1항에 따라 하자보수청구 서류 등을 보관하는 관리주체는 입주자 또는 입주자대표회의가 해당 하자보수청구 서류 등의 제공을 요구하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 제공하여야 한다.

 

③ 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제13조제1항을 준용하여 해당 공동주택의 하자보수청구 서류 등을 인계하여야 한다.

 

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(공동주택관리법) 1. 기초 용어

(공동주택관리법) 2. 공동주택의 관리방법

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(공동주택관리법) 7. 안전관리계획

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(공동주택관리법) 9. 하자담보책임과 하자보수

(공동주택관리법) 10. 주택관리업

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