(공동주택관리법) 2. 공동주택의 관리방법

 

 

[공동주택 관리방법 주요내용 요약]

5조 공동주택의 관리방법: 2가지 중 선택

6조 자치관리: 관리사무소장을 자치관리기구 대표자로 선임

7조 위탁관리: 주택관리업자 선정(기존 주택관리업자 제외 가능)

8조 공동관리, 구분관리

9조 공동주택관리기구: 입대의, 관리주체는 공동주택관리기구(기술인력, 장비 등)를 구성

10조 혼합주택단지의 관리: 입대의, 임대사업자 공동 결정

10조의2 의무관리대상 공동주택 전환: 전환신고, 3월 내 입대의 구성, 3월 내 관리방법 결정, 6월 내 관리주체 선정

11조 관리의 이관

12조 사업주체의 주택관리업자 선정

13조 관리업무의 인계

 

이하 법률 규정

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<관리방법>

제5조(공동주택의 관리방법)

① 입주자등은 의무관리대상 공동주택을 제6조제1항에 따라 자치관리하거나 제7조제1항에 따라 주택관리업자에게 위탁하여 관리하여야 한다.

② 입주자등이 공동주택의 관리방법을 정하거나 변경하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따른다.

 

제6조(자치관리)

① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 자치관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 제11조제1항에 따른 요구가 있은 날부터 6개월 이내에 공동주택의 관리사무소장을 자치관리기구의 대표자로 선임하고, 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖춘 자치관리기구를 구성하여야 한다.

② 주택관리업자에게 위탁관리하다가 자치관리로 관리방법을 변경하는 경우 입주자대표회의는 그 위탁관리의 종료일까지 제1항에 따른 자치관리기구를 구성하여야 한다.

 

제7조(위탁관리)

① 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 정한 경우에는 입주자대표회의는 다음 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

  1. 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제2호에 따른 정보처리시스템을 통하여 선정할 것.

  1의2. 다음 각 목의 구분에 따른 사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻을 것

     가. 경쟁입찰: 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항

     나. 수의계약: 계약상대자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항

  2. 그 밖에 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것

 

② 입주자등은 기존 주택관리업자의 관리 서비스가 만족스럽지 못한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 새로운 주택관리업자 선정을 위한 입찰에서 기존 주택관리업자의 참가를 제한하도록 입주자대표회의에 요구할 수 있다. 이 경우 입주자대표회의는 그 요구에 따라야 한다.

 

제8조(공동관리와 구분관리)

① (공동관리, 구분관리) 입주자대표회의는 해당 공동주택의 관리에 필요하다고 인정하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 인접한 공동주택단지와 공동으로 관리하거나 500세대 이상의 단위로 나누어 관리하게 할 수 있다.

② (공동관리 조건) 제1항에 따른 공동관리는 단지별로 입주자등의 과반수의 서면동의를 받은 경우로서 국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 경우에만 해당한다.

 

제9조(공동주택관리기구)

① 입주자대표회의 또는 관리주체는 공동주택 공용부분의 유지ㆍ보수 및 관리 등을 위하여 공동주택관리기구를 구성하여야 한다. (시행령: 기술인력 및 장비)

② 공동주택관리기구의 구성ㆍ기능ㆍ운영 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

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<특수한 관리 사항>

제10조(혼합주택단지의 관리)

① 입주자대표회의와 임대사업자는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 공동으로 결정하여야 한다. 이 경우 임차인대표회의가 구성된 혼합주택단지에서는 임대사업자는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제52조제4항 각 호의 사항을 임차인대표회의와 사전에 협의하여야 한다.

② 제1항의 공동으로 결정할 관리에 관한 사항과 공동결정의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  * 혼합주택단지: 분양을 목적으로 한 공동주택과 임대주택이 함께 있는 공동주택단지

 

제10조의2(의무관리대상 공동주택 전환 등)

① (전환신고) 제2조제1항제2호마목에 따라 의무관리대상 공동주택으로 전환되는 공동주택의 관리인은 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의무관리대상 공동주택 전환 신고를 하여야 한다. 다만, 관리인이 신고하지 않는 경우에는 입주자등의 10분의 1 이상이 연서하여 신고할 수 있다.

② (입대의 구성) 의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 제19조제1항제1호에 따른 관리규약의 제정 신고가 수리된 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하여야 하며, 제19조제1항제2호에 따른 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날부터 3개월 이내에 제5조에 따른 공동주택의 관리 방법을 결정하여야 한다.

③ (주택관리업자 선정) 의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등이 공동주택을 위탁관리할 것을 결정한 경우 입주자대표회의는 입주자대표회의의 구성 신고가 수리된 날부터 6개월 이내에 제7조제1항 각 호의 기준에 따라 주택관리업자를 선정하여야 한다.

④ (제외신고) 의무관리대상 전환 공동주택의 입주자등은 제2조제1항제2호마목의 기준에 따라 해당 공동주택을 의무관리대상에서 제외할 것을 정할 수 있으며, 이 경우 입주자대표회의의 회장은 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 의무관리대상 공동주택 제외 신고를 하여야 한다.

⑤ (신고수리) 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항 및 제4항에 따른 신고를 받은 날부터 10일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다. 

⑥ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제5항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다.

 

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<사업주체>

제11조(관리의 이관)

① 의무관리대상 공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 관리하여야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자등에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 통지하고 해당 공동주택을 관리할 것을 요구하여야 한다.

② 입주자등이 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성하여야 한다.

③ 입주자대표회의의 회장은 입주자등이 해당 공동주택의 관리방법을 결정한 경우에는 이를 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인에게 통지하고, 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 사항이 변경되는 경우에도 또한 같다. 

④ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제3항에 따른 신고를 받은 날부터 7일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 제4항에서 정한 기간 내에 신고수리 여부 또는 민원 처리 관련 법령에 따른 처리기간의 연장을 신고인에게 통지하지 아니하면 그 기간(민원 처리 관련 법령에 따라 처리기간이 연장 또는 재연장된 경우에는 해당 처리기간을 말한다)이 끝난 날의 다음 날에 신고를 수리한 것으로 본다. 

 

제12조(사업주체의 주택관리업자 선정)

사업주체는 입주자대표회의로부터 제11조제3항에 따른 통지가 없거나 입주자대표회의가 제6조제1항에 따른 자치관리기구를 구성하지 아니하는 경우에는 주택관리업자를 선정하여야 한다. 이 경우 사업주체는 입주자대표회의 및 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 그 사실을 알려야 한다.

 

제13조(관리업무의 인계)

① 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

    1. 입주자대표회의의 회장으로부터 제11조제3항에 따라 주택관리업자의 선정을 통지받은 경우

    2. 제6조제1항에 따라 자치관리기구가 구성된 경우

    3. 제12조에 따라 주택관리업자가 선정된 경우

② 공동주택의 관리주체가 변경되는 경우에 기존 관리주체는 새로운 관리주체에게 제1항을 준용하여 해당 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

 

시행령 제10조(관리업무의 인계) 

① 사업주체 또는 법 제10조의2제1항에 따른 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 법 제13조제1항에 따라 같은 조 각 호의 어느 하나에 해당하게 된 날부터 1개월 이내에 해당 공동주택의 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계해야 한다.

② 법 제13조제2항에 따른 새로운 관리주체는 기존 관리의 종료일까지 공동주택관리기구를 구성하여야 하며, 기존 관리주체는 해당 관리의 종료일까지 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다.

③ 제2항에도 불구하고 기존 관리의 종료일까지 인계ㆍ인수가 이루어지지 아니한 경우 기존 관리주체는 기존 관리의 종료일(기존 관리의 종료일까지 새로운 관리주체가 선정되지 못한 경우에는 새로운 관리주체가 선정된 날을 말한다)부터 1개월 이내에 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 그 인계기간에 소요되는 기존 관리주체의 인건비 등은 해당 공동주택의 관리비로 지급할 수 있다.

④ 사업주체 또는 의무관리대상 전환 공동주택의 관리인은 법 제13조제1항에 따라 공동주택의 관리업무를 해당 관리주체에 인계할 때에는 입주자대표회의의 회장 및 1명 이상의 감사의 참관하에 인계자와 인수자가 인계ㆍ인수서에 각각 서명ㆍ날인하여 다음 각 호의 서류를 인계해야 한다. 기존 관리주체가 같은 조 제2항에 따라 새로운 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하는 경우에도 또한 같다.

    (문서) 1. 설계도서, 장비의 명세, 장기수선계획, 안전관리계획

    (돈)    2. 관리비ㆍ사용료ㆍ이용료의 부과ㆍ징수현황 및 이에 관한 회계서류

    (돈)    3. 장기수선충당금의 적립현황

    (돈)    4. 관리비예치금의 명세

    (문서) 5. 전유부분을 입주자에게 인도한 날의 현황

    (문서) 6. 관리규약과 그 밖에 공동주택의 관리업무에 필요한 사항

⑤ 건설임대주택을 분양전환하는 경우 임대사업자는 제1항 및 제4항을 준용하여 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 한다. 이 경우 제4항제5호의 “입주자”는 “임차인”으로 본다.

 

 

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(공동주택관리법) 1. 기초 용어

(공동주택관리법) 2. 공동주택의 관리방법

(공동주택관리법) 3. 관리규약의 결정과 신고

(공동주택관리법) 4. 층간소음과 간접흡연

(공동주택관리법) 5. 관리비와 회계감사

(공동주택관리법) 6. 장기수선계획과 장기수선충당금

(공동주택관리법) 7. 안전관리계획

(공동주택관리법) 8. 안전점검과 행위허가기준

(공동주택관리법) 9. 하자담보책임과 하자보수

(공동주택관리법) 10. 주택관리업

(공동주택관리법) 11. 관리주체와 관리사무소장

(공동주택관리법) 12. 주택관리사

(공동주택관리법) 13. 공동주택관리 분쟁조정위원회

(공동주택관리법) 14. 공동주택 관리비리 신고센터